Spaarhypotheek verdwijnt helaas (of gelukkig?)

Met de goedkeuring van Belastingplan 2013 is de renteaftrek voor nieuwe spaarhypotheken verdwenen. Hetzelfde geldt voor beleggingshypotheken en aflossingsvrije hypotheken. Wat overblijft is een overzichtelijk rijtje: de annuïtaire hypotheek en de lineaire hypotheek. Dat maakt de afweging een stuk eenvoudiger, maar ook duurder.

In onderstaande tabel zijn de totale hypotheekkosten opgenomen per soort. Ook de maandlasten zijn aangegeven. Uitgangspunt is een hypotheek van 200.000 euro en een rente van 4%. De lichtrood gekleurde regels vallen sinds 2013 buiten de boot voor nieuwe gevallen. Je kunt in de tabel zien dat het sluiten van een hypotheekvorm die 0% aftrek kent niet loont. Ze worden allemaal verslagen door de annuïtaire of lineaire variant die de huiseigenaar wel laat genieten van 42% tot 52% aftrek, afhankelijk van het inkomen. Hierdoor zijn spaar-, beleggings- en aflossingsvrije hypotheken verdwenen uit de productportfolio van banken en verzekeraars. Slechts voor bestaande leningen die onder het overgangsrecht vallen kunnen deze producten nog een rol spelen.

Ook kun je goed uit de tabel opmaken dat de hypotheekkosten flink stijgen. De oude (bank)spaarhypotheek (eventueel met een tot 50% aflossingsvrij deel) was veel goedkoper dan een annuitaire hypotheek. Voor nieuwe intreders op de woningmarkt vanaf 2013 zijn hypotheken dus duurder. Aangezien mensen niet verder kunnen springen dan hun financiële polsstok lang is betekent dit dat de huizenprijzen nog enkele jaren onder druk zullen staan. Er zijn simpelweg te weinig kopers in staat om de gevraagde prijs te kunnen financieren. Vraaguitval zal langzaam maar zeker leiden tot verder afkalving van de prijzen. Vraaguitval wordt ook in de hand gewerkt doordat in 2018 de maximale lening de waarde van de woning niet meer mag overschrijden. Vanaf 1 januari 2018 mag nog slechts 100% van de waarde van de woning worden geleend. In 2014 was dit nog 104%. Kopers zullen dus eerst moeten sparen, anders kunnen zij de 'kosten koper' van hun nieuwe huis niet financieren.

Kunnen de mensen die hun hypotheek al voor 2013 rond hadden nu rustig achterover leunen? Nee, want los van bovengenoemde maatregel uit het belastingplan 2013 heeft de regering besloten om vanaf 2014 ieder jaar de maximale belastingaftrek met een half procent te verlagen. En dat 28 jaar lang. Het resultaat is dat de oude 52% aftrek in 2014 wordt gereduceerd tot 51,5%. In 2015 tot 51% en zo verder tot 38% in 2041. Vanaf 2034 zal ook het 42% tarief in deze reductie meelopen om eveneens op 38% te eindigen in 2041. Deze belastingmaatregel is ook al in onderstaande tabel verwerkt.

Voor annuïtaire hypotheken is de impact niet groot, omdat de aftrek door het aflossen toch al steeds lager wordt. Voor spaar- en aflossingsvrije hypotheken is de impact groter, maar geleidelijk. In het bereken een hypotheek rekenmodel is rekening gehouden met de teruglopende renteaftrek.

Exit dus voor de (bank)spaarhypotheek, de beleggingshypotheek en de aflossingsvrije hypotheek. Maar de kans is groot dat er ook nieuwe hypotheekvormen bij komen. Kijk maar eens goed naar de tabel. De kosten van een annuitaire hypotheek lopen in de loop der jaren flink op. De kosten van een lineaire hypotheek dalen daarentegen juist flink met het verstrijken van de tijd. Maar er is een groep mensen die geen van beide fijn vindt. Sommige klanten willen gewoon een bedrag betalen dat niet erg meer wijzigt. Zij zullen vragen om een "gelijke lasten" hypotheek. Misschien dat die er komt in de vorm van een nieuwe hypotheekvorm. Maar als je daar niet op wilt wachten neem je gewoon een hypotheek die bestaat uit twee delen: een annuitair deel en een lineair deel. Netto blijven je lasten dan over 30 jaar behoorlijk stabiel (afgezien van rentewijzigingen natuurlijk). In het bereken een hypotheek rekenmodel kun je kant en klaar kiezen voor zo'n combinatie van lineair en annuitair. Bekijk de verschillende varianten en beoordeel zelf welke in jouw situatie de meest stabiele maandlasten geeft. In de tabel is een combinatie getoond van 60% annuitair en 40% lineair.

Voordeel voor de overheid! Einde van de gelegaliseerde diefstal.

De overheid gaat de hypotheekrenteaftrek op twee manieren te lijf. De grootste winst wordt behaald door de aftrek voor te behouden aan hypotheken waarin maandelijks wordt afgelost. Verder voordeel voor de overheid ontstaat door de renteafrek geleidelijk te beperken tot maximaal 38% in 2041. De gevolgen van beide maatregelen zie je in onderstaande tabel.

In dertig jaar tijd leverde de ouderwetse (bank)spaarhypotheek 103 duizend euro belastingaftrek op. Econoom Arnoud Boot noemde om die reden de spaarhypotheken niks minder dan gelegaliseerde diefstal. Ze bestaan alleen maar dankzij fiscale subsidies. Voor de bestaande bezitters van een spaarhypotheek zal die diefstal nu iets ingedamd worden: door de verminderde belastingaftrek van 52% naar 38% zal de aftrek reduceren met 13 dzd euro. Wel een stuk minder dus, maar nog altijd (veel) beter dan de nieuwkomer die helemaal geen spaarhypotheek meer kan afsluiten. Voor hem blijft over de annuitaire hypotheek waardoor hij met een karige 49 duizend euro aftrek genoegen moet nemen.

Maar wel goed voor de overheidsfinancien en daar heeft iedereen baat bij.