Looptijd 20 of 30 jaar?

Let op: Dit artikel is nog niet aangepast aan de gevolgen van het belastingplan 2013. De redenering geldt vooralsnog alleen voor hypotheken afgesloten voor 2013.

Veel mensen kiezen bijna automatisch voor een looptijd van 30 jaar. Dit is ook de maximale tijd dat je hypotheekrente-aftrek kunt krijgen (bij ongewijzigd beleid). De vraag is nu of een kortere looptijd vanuit financieel oogpunt niet beter is. In onderstaande analyse is dit onderzocht. De conclusie is dat een kortere looptijd in alle gevallen voordelig is, zowel bij een belastingaftrek 42% als 52%. Dat wil zeggen dat een hypotheek die je in 20 jaar aflost ten opzichte van een aflossing in 30 jaar je minder kost. Onder kosten verstaan we hier de optelsom van alle betaalde rente, aflossingen, ORV, bankkosten etc over de gehele looptijd. Het voordeel kan vele duizenden tot tienduizenden euro's bedragen!

Hierbij zijn enkele kanttekeningen te maken:

  1. Niet voor elke hypotheekvorm zijn de verschillen erg groot. Bij een spaarhypotheek is het verschil doorgaans niet doorslaggevend.
  2. Vanuit oogpunt van betaalbaarheid is een kortere looptijd niet voor iedereen een optie. De maandlasten stijgen namelijk altijd, omdat de aflossing over een kortere periode gebeurt.
  3. Er kunnen doorslaggevende non-financiele argumenten zijn, bijvoorbeeld flexibiliteit. Als het je voor de wind gaat is extra aflossen of premiestorten bij een looptijd van 30 jaar meestal wat makkelijker te realiseren dan je lasten omlaag brengen als het tegenzit in geval van een looptijd van 20 jaar.  

De analyse

In de tabel zijn drie hypotheekvormen opgenomen telkens met een looptijd van 20 en van 30 jaar. Uitgegaan is van een 35 jarige die 200.000 euro leent. Per maand wordt 40 euro aan ORV betaald. De WOZ waarde van de woning is 180.000 euro. De eigenaar betaalt 42% of 52% belasting. Tussentijds wordt niets extra's afgelost. 

nTabel-Looptijd-vergelijking-tot-kosten.JPG

Tabellen met hypotheekkosten voor looptijd 20 en 30 jaar bij diverse belasting- en inflatiepercentages

Conclusie 1: Een kortere looptijd is voor alle 3 de hypotheekvormen voordeliger. De totale hypotheekkosten worden met 10 tot 16% verminderd. Dit voordeel wordt minder naarmate de belastingaftrek groter is. Ook wordt het minder naarmate de inflatie groter is.Uit de tabel blijkt dat we hebben het over verschillen van vele duizenden tot tienduizenden euro's! 

Conclusie 2: Een gemiddelde inflatie van 2% is reëel. Het financieel voordeel van een looptijd van 20 in plaats van 30 jaar ligt dan zo rond de 4%, zoals in de tabel is af te lezen. Alleen bij een spaarhypotheek in het 52% belastingtarief is het voordeel beperkt: zo'n 2%. Om het voordeel van de kortere looptijd te kunnen binnenhalen moet je wel in staat zijn om een hoger maandbedrag te betalen. Is dat haalbaar? 
Naast het financiële voordeel is er nog een ander argument dat pleit voor een korte looptijd: de onzekerheid t.a.v. de hypotheekrente aftrek. Een kortere de looptijd betekent waarschijnlijk ook minder impact van veranderingen op dit gebied.

Om de betaalbaarheid te beoordelen staat hieronder nog een tabel met de maandbedragen die bij bovenstaande tabellen horen (bij 0% inflatie). Bij de annuitaire hypotheek neemt de maandlast jaarlijks toe. Daarom zijn steeds twee bedragen opgenomen, namelijk die van het eerste jaar en die van het laatste jaar (dus het 20-ste of 30-ste jaar).

Je ziet dus dat je in dit voorbeeld zo'n 250 euro per maand meer aan je hypotheek moet kunnen uitgeven om het totale kosten voordeel van de kortere looptijd binnen te kunnen halen. Als je je deze hogere maandbedragen kunt veroorloven dan is een kortere looptijd dus lucratief.

nTabel-Looptijd-vergelijking-maandkosten.JPG

Tabel met netto maandbedragen voor looptijd 20 en 30 jaar bij twee belastingpercentages en inflatie 0%


Als je de analyse wilt narekenen dan kan dat met het bereken een hypotheek rekenmodel op deze site. Gebruik dan de gegevens uit onderstaande tabel. Of gebruik je eigen gegevens voor een vergelijkbare analyse van je eigen situatie.

hoe groot is de hypotheek?
200.000
wat is het startjaar v/d hypotheek?
2012
is het een 2e hypotheek?
nee
wat is de WOZ waarde v/d woning?
180.000
bruto jaarsalaris v/d meestverdienende?
44.000 of 70.000 euro
het geboortejaar v/d meestverdienende?
1977
wat is de looptijd van de hypotheek?
20 of 30 jaar
hoe lang is de 1e rentevaste periode?
10 jaar
wat is de hypotheekrente in die 1e periode?
5%
welke rente verwacht je daarna?
5%
welke gemiddelde inflatie verwacht je?
2,0%
welke hypotheekvorm wil je?
Naar keuze
welk bedrag is je spaardoel?
200.000
wil je nog extra stortingen doen?
nee
maandpremie van een eventuele orv?
40 euro
valt orv onder kapitaalverz. eigen woning?
ja