Hypotheeklandschap in Nederland
De hypotheekvormen in Nederland worden sterk bepaald door de belastingwetgeving. We onderscheiden drie hoofdrichtingen in de hypotheeksoorten:
1. Soorten waarbij je kapitaal opbouwt voor een aflossing aan het einde van de looptijd. Gedurende de looptijd geniet je over de hele lening van de renteaftrek doordat je tussentijds niets aflost. Bovendien kan de kapitaalopbouw ook nog belastingvriendelijk plaatsvinden: er hoeft dan geen rendementsheffing betaald te worden. Dit tweevoudig belastingvoordeel geeft de overheid echter alleen als je je houdt aan allerlei beperkende regels. Hypotheken in deze categorie zijn: de bankspaarhypotheek, de spaarhypotheek, de beleggingshypotheek en mengvormen van deze laatste twee. Vanaf 2013 geldt echter voor nieuwe gevallen dat er geen vrijstelling van de rendementsheffing meer is en ook geen belastingaftrek van de rente.
2. Soorten waarbij je gedurende de looptijd maandelijks een beetje aflost op de lening. Er vindt geen kapitaalopbouw plaats. Naarmate de lening kleiner wordt neemt ook het voordeel van de belastingaftrek af. Hypotheken in deze categorie zijn: de lineaire hypotheek en de annuïtaire hypotheek.
3. Tenslotte is er nog de hypotheekvorm waarbij je gedurende de looptijd helemaal niets afgelost. Deze heeft de toepasselijke naam aflossingsvrije hypotheek. De belastingaftrek (voor hypotheken van voor 2013) blijft gedurende de gehele looptijd maximaal, maar is wel eindig. Slechts dertig jaar kun je rente aftrekken, daarna niet meer. Maar doordat je in die tijd niets hebt afgelost zul je nog wel een lening over hebben waarover je de volledige rente dan zelf zult moeten betalen. Overigens staat het je vrij om binnen regels tussentijds aflossingen te doen, of om zelf te sparen voor aflossing. Maar als het spaarbedrag groot genoeg wordt dan moet je rekening houden met de fiscus die hierover belasting zal heffen.
Met de komst van het belastingplan 2013 heeft de overheid een streep gezet door de belastingaftrek voor alle hypotheeksoorten die niet minimaal aflossen volgens een annuitair schema van 30 jaar. Wat betekent dat concreet? Als je na 1-1-2013 kiest voor een spaarhypotheek, een beleggingshypotheek of een aflossingsvrije hypotheek, dan kun je de rente niet aftrekken. Daarmee zijn deze hypotheeksoorten in een klap onaantrekkelijk geworden. Het hypotheeklandschap van Nederland wordt er wel een stuk eenvoudiger van: alleen annuitaire- of lineaire hypotheken leveren nog een aftrekpost op.
Overzicht van de hypotheekvormen
Hypotheekvorm |
Rente en belastingaftrek |
Sparen of aflossen |
Eindaflossing |
Aflossingsvrije hypotheek |
Op de lening hoeft tussentijds niets afgelost te worden. De rente is aftrekbaar in de eerste 30 jaar, mits afgesloten voor 2013. Anders geen renteaftrek! |
Je spaart niet en je lost niets af. Je maandlasten zijn hierdoor relatief laag. Je mag overigens wel steeds wat aflossen tijdens de looptijd. |
Je hebt geen kapitaal gespaard voor de eindaflossing. De restschuld is gelijk aan de volledige lening, minus wat je al hebt afgelost. Dit is de keerzijde van het lage maandbedrag. |
Aflossingsvrije hypotheek met zelf sparen |
Op de lening hoeft tussentijds niets afgelost te worden. De rente is aftrekbaar in de eerste 30 jaar, mits afgesloten voor 2013. Anders geen renteaftrek! |
Je bepaalt zelf hoeveel je spaart. Je lost in principe niet tussentijds af. Er is een rendementsheffing van 1,2% over het gespaarde kapitaal boven de vrijstelling. |
Je spaart kapitaal in eigen beheer voor eindaflossing. Er is geen garantie dat het gespaarde kapitaal voldoende is voor volledige aflossing. Je bent ook niet verplicht om het geld hiervoor aan te wenden. |
(Bank)spaar hypotheek |
Op de lening wordt tussentijds niet afgelost. De rente is aftrekbaar, mits afgesloten voor 2013. Anders geen renteaftrek! |
Je spaart maandelijks precies het bedrag dat nodig is om de gehele lening af te lossen op het einde van de looptijd. De spaarrente is gelijk aan de hypotheekrente. Alleen voor oude gevallen van voor 2013 is er geen rendementsheffing over het gespaarde kapitaal tot een maximum van 157.000 euro per persoon. |
Je hebt kapitaal gespaard binnen de hypotheekconstructie waarmee de lening op het einde volledig afgelost wordt. De bank garandeert dat het spaarbedrag genoeg is voor de volledige eindaflossing. |
Beleggingshypotheek |
Op de lening wordt tussentijds niet afgelost. De rente is aftrekbaar in de eerste 30 jaar, mits afgesloten voor 2013. Anders geen renteaftrek! . |
Je belegt maandelijks precies het bedrag dat nodig is om de gehele lening af te lossen op het einde van de looptijd indien het prognoserendement wordt gehaald. Maar het werkelijke rendement kan van alles zijn. Spaarrente en beleggingsrendement zijn niet gekoppeld. Alleen voor oude gevallen van voor 2013 is er geen rendementsheffing over het gespaarde kapitaal tot een maximum van 157.000 euro per persoon. |
Je hebt kapitaal gespaard via beleggen binnen de hypotheekconstructie. Hiermee wordt lening op het einde zoveel mogelijk afgelost. De bank garandeert niet dat het spaarbedrag genoeg is voor de volledige eindaflossing. |
Lineaire hypotheek |
De lening wordt kleiner omdat je maandelijks aflost. Je betaalt daardoor steeds minder rente. De rente is aftrekbaar. |
Je lost maandelijks steeds hetzelfde bedrag af. Maar de netto last per maand wordt steeds iets kleiner omdat de te betalen rente kleiner wordt.als gevolg van de aflossing. |
Door de maandelijkse aflossing is de gehele lening op het einde van de looptijd afgelost. Er is dus geen eindaflossing. |
Annuitaire hypotheek |
De lening wordt kleiner omdat je maandelijks aflost. Je betaalt daardoor steeds minder rente. De rente is aftrekbaar. |
Je lost maandelijks een bedrag af. In het begin weinig, later steeds meer. Hierdoor neemt de te betalen rente af. Maar de netto hypotheeklasten nemen in de loop der tijd toch iets toe omdat de aflossing meer stijgt dan de netto rente daalt. |
Door de maandelijkse aflossing is de gehele lening op het einde van de looptijd afgelost. Er is dus geen eindaflossing. |